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房地產公司股權架構

大連萬達商業地產股份有限公司的股權架構
根據萬達商業首次提交的招股說明書,萬達將三大商業地產板塊全部納入上市公司,分別包括:長期投資的物業開發租賃業務;開發和銷售物業,以

房地產公司股權架構

大連萬達商業地產股份有限公司的股權架構

根據萬達商業首次提交的招股說明書,萬達將三大商業地產板塊全部納入上市公司,分別包括:長期投資的物業開發租賃業務;開發和銷售物業,以及開發和酒店經營業務。

這次上市集資的90%將用于建設10個物業開發項目,包括廣元萬達廣場、哈爾濱哈南萬達廣場等項目。

根據萬達商業提供的數據,2013年,該公司總收入為867.74億元人民幣,凈利潤248.82億元。

截至6月30日,萬達商業地產已開業的購物中心中,可租面積約為809萬平方米,出租率為97.8%;開發萬達廣場的平均土地收購成本為每平方米1012元。

萬達的商業和住宅物業銷售額從2011年的902億元人民幣,上漲至2013年的1264億元人民幣,但今年上半年,萬達總計銷售額為567億元人民幣,不及2013年全年銷售額的一半。

而萬達商業地產今年上半年的凈利潤為49億元人民幣,遠低于2013年同期的101億元人民幣。

招股書預計,萬達商業2014年全年純利不少于約132億元人民幣。

萬達商業地產在招股書中稱,其目標是成為全球持有面積最大的商業地產公司。

預計在2015年底前擁有總建筑面積約2500萬平方米的已完工物業資產。

如何寫公司人員架構房地產公司人員架構如何寫

具體內容請看附件文檔。

代理公司的架構要看服務范圍。

是單純的銷售代理,還是包括規劃、平面設計、戰略決策和后期銷售執行的全程策劃。

現就全程策劃公司的架構列明如下:總經理(最高級別) 下設財務部、綜合管理部、事業部、技術研發部職責:財務部:總部財務、各售樓部傭金結算及財務狀況綜合管理部:包括人力資源、辦公室。

負責協調各部門關系事業部:作項目、拿項目(創收部門)技術研發部:負責規劃、平面設計等專業領域,服務于各事業部 房地產代理公司組織架構建議書 作為一家專業的房地產代理公司,應該有嚴格的垂直管理系統,需要建立一個統一的組織架構,才能在激烈的行業競爭中立足并脫穎而出。

組織架構如下: 崗位分析如下: 置業顧問:銷售現場直接接觸客戶,代理公司不養置業顧問,根據每個項目臨時從當地招聘,隨時進行更新,這樣既可以降低成本,又可以保證人員的純潔性; 銷售主管:協助銷售經理進行日常管理工作,原則上由公司進行挑選后長期培養,若項目體量較小,也可以不設主管一職,初期由現場置業顧問輪流做主管,后期從競爭中產生,這樣容易產生信服力;并且,讓大家都有機會得到鍛煉,此種方式適合現場置業顧問達到4人或4人以上時實行; 案場經理:駐項目現場進行現場管理、置業顧問培訓、銷售進度安排并與駐場策劃人員進行配合,推進策劃方面的工作; 策劃人員:每個項目根據情況配備1—2名策劃人員,一個策劃人員可以同時跟幾個項目,主要在幾個項目的現場進行實地了解,然后根據情況做出相應的策劃方案,策劃人員同時受項目經理和策劃經理的制約; 設計師:由設計總監安排設計師所跟的項目,但該設計師的設計由項目經理安排,設計師不需要駐項目現場; 項目經理:負責項目的拓展工作,同時對項目進行人員整合,對案場經理、策劃人員以及設計師所做的工作進行審核、對項目進行銷售、策劃、設計的宏觀把握,即對銷售方案、策劃方案、設計方案負全責,對整個項目負全責; 策劃經理:大部分公司的策劃經理與項目經理是合二為一的,策劃經理負責所有項目的策劃整合工作,對策劃人員所做的方案進行審核,提出建設性意見; 設計總監:分管設計方面的工作,也可以沒有總監一職,由項目經理直接對接設計師; 總經理:進行全局管理。

操盤流程如下: 第一步,由項目經理或策劃經理進行項目拓展;策劃人員協助項目經理進行前期調研,出產品策劃報告,進行競標; 第二步,前期洽談、簽約; 第三步,簽約后,項目經理指定案場經理、策劃人員、設計師(可以與廣告公司合作共用設計師)各一名; 第四步,案場經理組織現場置業顧問招聘工作,初步篩選后由人力資源部取舍; 第五步,案場經理對置業顧問進行培訓,同時配合策劃人員進行前期的市場調研工作,對前期策劃報告的內容再次進行求證,并初步熟悉市場環境; 第六步,案場經理與策劃人員共同制定銷售工作進度表&媒體計劃表以及活動安排表等,并由項目經理進行審批; 第七步,按照工作進度表各自進入角色,進行有條不紊的工作。

這種框架模式其實就是業內所熟悉的項目經理責任制。

主要優點如下: 1、 分工明確、垂直管理、責權利分明 置業顧問對銷售主管、案場經理負責,案場經理、策劃人員對項目經理負責,而項目經理則對整個項目和公司負責,這樣的垂直管理體系既避免了互相扯皮的現象,又提高了工作效率; 2、 最大限度的發揮每個人的才能,提高工作效率 比如策劃,一個策劃人員可以同時跟2—3個項目(因策劃的工作性質決定了策劃人員無須全程靠在現場),而且所做工作非常明確,并且策劃人員駐場也有助于對項目本身的理解,從而大大提高工作效率; 注:以上職位除設計總監、設計師可以是兼職人員以外,其他職位的人員必須專職做房產,而且要長期做房產,這樣有利于工作經驗的積累與操盤水平的提高。

另外,如公司欲在地產界長期發展,則還要考慮地產顧問的合作方式,即針對有自己銷售隊伍的開發商來講,公司可以提供全程的顧問協助,即只負責廣告、策劃、媒體宣傳及定期的現場培訓和指導等工作,根據銷售業績、銷售進度、銷售額等提取傭金。

以上都是經過專業的房地產代理公司驗證過的成功模式,建議房地產代理公司盡快從廣告公司中獨立出來,以促進房地產代理公司的快速發展。

民權玖承房地產開發有限公司股權結構是怎樣的

從行情的發展趨勢來說,總體上感覺短期大幅度上或者向下都兩難,為什么這么說原因主要還是市場的錢太多,就說前期的調整吧,市場屢屢調整總是不能深幅下調,只要稍微出現幅度大一點調整總是有資金頂起,從7月22日以來沒有經歷像樣的調整是不爭的事實,除了每月一次理性公事形式的調整之外,其他都是盤中調整居多,

以房產作投資或作股權轉讓應該交哪些稅

1.稅法規定:以房產或土地使用權作為投資,共享利潤、共擔風險的,在投資的時候免征營業稅和土地增值稅。

相應地,免征了營業稅,自然就免征了城建稅和教育費和附加。

你在取得股權的時候,也不用交個人所得稅,以后分紅的時候就要交個人所得稅。

2.你將取得的股權再賣出去,也不用繳納營業稅,但要繳個人所得稅。

注:以上情況只是假定你以個人身份向非房地產企業投資;如果你向房地產企業投資,則要交土地增值稅。

如果你本身是房地產企業,以房產向其他企業投資入股,也需要交土地增值稅。

即是說,在投資雙方中,只要其中一方是房地產企業,就要交土地增值稅。

但有一點你要清楚,‘共享利潤,共擔風險’的概念,如果你投資入股后,是收取固定收益的,就不符合這個條件,以上所述及能免征的稅就要計征。

研究房地產企業資本結構優化問題有什么意義

【摘要】資本結構與上市公司經營績效直接相關,它不僅影響上市公司的資本成本和總價值,還影響上市公司的治理結構以及經理行為,進而影響一個國家或地區的總體經濟增長和穩定。

優化上市公司資本結構直接影響其素質和投資價值,增強投資者信心以及有效促進資本市場的健康發展。

二、資本結構優化的評價標準 優化上市公司資本結構,需要一個普遍適用的標準來衡量。

現代資本結構理論認為,企業的最優資本結構就是使其市場價值最大化,這一標準最早是由Modigliani(莫迪)和Miller(米勒)提出,現已被廣泛接受。

這一標準是否適合我國的企業實際,理論界及實務界對此進行了深入的研究。

在我國,關于企業的最優資本結構是否標準,有以下幾種觀點。

1、企業最優資本結構是使股東財富最大化的資本結構 當投資者投資于企業的時候,希望能獲得高額的投資收益,能從企業獲得最大的利潤分紅,這就要求企業投資項目的收益率高于資本成本,使企業凈資產達到最大。

但兩權分離制度的產生(即企業的經營權和所有權分離),在企業的經營過程中,經營人員為了使企業利益達到最大化,總是希望盡可能保留盈余,實現企業的資本保值增值,而不向股東分紅或盡量少分紅,以增加企業的留存收益。

因此,在股東財富最大化的目標下,股東即使投資于優質公司,也無法享受到豐厚的投資收益,這樣必然會打擊投資者的信心,長此以往,公司的財富增長自然會受到影響。

2、企業最優資本結構是使企業利潤最大化的資本結構 財務上的利潤是指企業利潤表中的利潤總額,它反映了企業一年的經營成果。

從使用者及閱讀者的角度看,都只能看到企業一年以內的經營狀況,除非有意識地進行盈利趨勢分析,否則無法注意到以往年度的盈利狀況及未來的盈利能力。

但這種贏利趨勢分析通常是由專業人士進行的。

因此,在衡量企業最優資本結構時如果只注重企業當年的利潤表,就容易忽略風險、資本成本及貨幣時間價值對企業財務決策的重大影響,忽視企業的長遠利益。

在企業資本的所有權和經營權達到完全分離的現代企業里,經營人員為了保有自己的既得利潤,而出現拼設備、拼人力的短期行為,使企業發展后勁不足。

3、企業最優資本結構是使得相關利益者利益最大化的資本結構 企業相關利益者是指投資者、債權人、職工、顧客、供應商等。

該模式是企業在權衡相關利益者利益條件下的企業價值最大化。

但由于企業各相關利益者的利益沖突比較大,影響各方利益的因素也非常多,把這幾方面關系人的利益最大化,而且要量化,其實是無法做到的。

資本結構完善的標志是:功能強,各種資本都能發揮應有的作用;周轉快,在經營中各種形態資本能較快的依次轉換其形態;增值多,通過經營能實現較多的資本增值;抗風險,能抵御異常情況而減少損失或帶來收益。

上市公司資本結構的非合理性表現,是由多種環境因素共同作用的結果。

三、優化上市公司資本結構的途徑 我國上市公司的資本結構不僅包括股權資本和債權資本等財務概念上的物質資本,還應包括人力資本等非物質資本。

只有充分意識經營者人力資本在企業中所起的作用,才能解釋為什么同樣的企業由不同的經營者經營會產生不同的經濟效益。

本文從股權結構、債權結構、人力資本三個方面提出了優化上市公司資本結構的途徑。

1、優化上市公司股權結構 (1)完善上市公司股票的發行考核制度。

應增加上市公司發行新股、增發新股和配股資格的難度,從源頭上控制上市公司偏重股權融資的傾向。

讓上市公司根據自身的實際經營情況和資本市場狀況決定是否進行股權融資,并讓其獨自承擔風險。

用一個指標體系取代單一的凈資產收益率指標作為考核上市公司取得配股、增發新股資格的標準,使股本擴容更具合理性。

(2)規范上市公司的股利分配制度。

我國上市公司股利分配制度不規范,股息較低,從而造成了股權融資成本低于債權融資,損害了廣大股東的利益,因此應規范我國上市公司的股利分配制度。

一是加強對信息披露的要求,對于不分配股利的上市公司,證監會應要求其在年報中披露不分配的具體理由;對于送股的公司,可要求其在年報中披露轉作股本的可分配利潤的用途和投資方向等方面的信息。

二是加強對我國上市公司股利分配的法律約束,應加強對股利分配請求權的保護;應加強保護中小投資者的利益。

(3)解決股權分置,形成多元的股權結構。

解決股權分置,完善資本市場改善股權結構應考慮適當降低國有股比例,減少非通股比率,減少國家股比重,實現股權所有者多元化。

作為歷史遺留的制度性缺陷,股權分置在諸多方面制約中國資本市場的規范發展和國有資產管理體制的根本性變革。

首先,股權分置扭曲了證券市場定價機制,非流通股票客觀上導致單一上市公司流通股本規模相對較小,股市投機性強,股價波動較大。

其次,股權分置導致公司治理缺乏共同利益基礎。

非流通股東與流通股東、大股東與小股東的利益沖突相交織,客觀上形成了非流通股東和流通股東的“利益分置”。

再次,不利于深化國有資產管理體制改革。

國有股權不能實現市場化的動態固執,不能...

求教:房地產基金的交易架構分哪些模式

我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。

此前,信托業經過多次大規模調整一直處于業務匱乏的困境。

而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭,處于資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少,資金短缺是一個長期狀態。

而信托制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能,可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新,使其成為最佳融資方式之一。

兩者結合,取得了雙贏的結果。

一方面,信托業借勢發展壯大,分享房地產業較高的行業利潤;另一方面,房企通過房地產信托計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本,并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。

自2002年開始的十四年間,房地產信托共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。

據統計,2003年全年約有70億資金通過信托方式進入房地產領域,房地產信托產品也正式走入投資者視線,并進入了平穩發展階段。

因為,2003年6月,中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(央行121號文件),對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。

比如:1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目,不得發放任何形式的貸款。

2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。

3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款,貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。

4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。

首付款比例執行20%的規定;對購買第二套以上(含第二套)住房的,應適當提高首付款比例。

5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%,貸款期限最長不得超過10年。

這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。

不得不轉向信托公司融資。

由此房地產信托迎來第一個黃金發展期。

而自2007年3月央行首次加息,到12月央行連續加息六次,同時銀監會出臺了九條新規,嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%(不含經濟適用房)等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款,地產企業又陷入融資困境。

房地產信托產品再次迎來發行高峰。

此后,伴隨著房價的一路飆漲,房地產市場火熱的房地產信托一路升溫。

房地產業是一個特殊的行業,與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特征,它對經濟發展的帶動力很強,是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。

同時它又是一個資本密集性的產業,其發展與金融業的支持密不可分,兩個行業互相影響、互為依托。

同時,房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域,對其又愛又恨,可謂成也蕭何敗也蕭何,這也注定了房地產行業周期波動較為明顯。

所以現在信托公司業務方向主要有幾大塊:一、機會性抓取一線城市住宅地產項目,特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。

二、結合資產證券化業務,適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。

辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同,而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點,是資產證券化的重要基礎資產。

三、參與設立房地產并購基金。

目前中國房地產業整體景氣度下行,結構性庫存高企,行業內普遍存在高杠桿問題,加之競爭加劇,優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢,未來數年行業內蘊含大量并購機會。

一方面信托公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性并購基金,在提供標的項目和并購融資方面發揮作用。

另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作,成立跨周期并購基金。

四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建筑改造項目。

在成熟市場,通過整體收購、改造升級城市中心老舊建筑,并通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。

目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建筑,如何盤活這塊存量,考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。

目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。

五、戰略性關注旅游地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。

房地產信托具有非常市場化的定價模式,對于項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中,不過總體看,由于信托承接的房地產項目相對銀行風險稍大,因而整體融資成本比較高,投資者所獲得的收益率也高,信托公司所獲得的報酬在2-3%,以及其他費用,整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些,具體定價根據融資方信用水平而有所不同。

房地產信托運作的幾大模式1、房地產債權信托房地產債權信托房地產債權信托主要是指房地產貸款信托,是將信托資金用于向房地產開發企業發放貸款的一類信托業務。

根據監管部門要求,向房企發放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件:四證:國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證三...

PPP項目股權結構設計要點有哪些?

一、關于項目公司注冊資本問題現行公司法對于有限責任公司、一人公司、股份有限公司的設立,并無法定最低注冊資本的要求,而是由公司股東或者發起人自行確定公司注冊資本的數額,同時,注冊資本繳納制度為認繳制而非實繳制。

PPP項目公司的設立相較于一般意義上的公司設立,在注冊資本數額及比例、繳付方式、出資時間安排等方面,均有較大的區別。

具體表現在:首先是公司的注冊資本。

PPP項目公司有注冊資本的要求。

PPP項目一般會涉及固定資產投資。

根據國務院《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》(國發(2015)51號)的規定,不同行業股東資產投資項目的最大資本金比例不同。

其中城市和交通基礎設施項目的最低資本金比例要求為:城市軌道交通項目20%,港口、沿海及內河航運、機場項目25%,鐵路、公路項目為20%;房地產開發項目的最低資本金比例要求為:保障性住房和普通商品住房項目為20%,其他項目為25%。

因此在設立PPP項目公司時,需要根據項目所屬行業確定項目資本金的最低比例和數額,項目公司注冊資本也需要滿足固定資本投資對資本金的要求。

從政府選擇投資人的角度來講,項目公司的注冊資本及繳納時間等事項,一定意義上能夠體現社會資本的融資能力和履約能力。

因此,PPP項目公司設立需要注冊資本金,且要求實繳。

其次是出資比例。

在進行PPP項目公司股權結構設計時,需要注意出資比例限制問題。

根據財政部合同指南規定,項目公司可以由社會資本出資設立,也可以由政府和社會資本出資共同設立,但政府在項目公司中的持股比例應當低于50%,且不具有實際控制力及管理權。

因此,對政府參股的項目公司股權比例的設計,應注意對其持股比例予以限制,應低于50%。

從實際操作的角度講,政府持股比例若超過50%,既有違相關PPP項目風險分擔原則規定,政府也面臨較大的商業風險。

根據《關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》(財金[2014]76號),在風險分擔方面,項目設計、建設、財務、運營維護等商業風險原則上由社會資本承擔,政策、法律和最低需求風險等由政府承擔。

《國家發展改革委關于開展政府和社會資本合作的指導意見》(發改投資[2014]2724號)亦規定,原則上,項目的建設、運營風險由社會資本承擔,法律、政策調整風險由政府承擔,自然災害等不可抗力風險由雙方共同承擔。

因此,在項目公司負責項目的設計、建設、財務、運營的情況下,政府在項目公司的持股比例越高,可能導致政府面臨較大的商業風險。

針對項目公司股東協議股權比例設計,無論從法律規定的角度,還是實際操作的角度,一定要控制政府在項目公司的持股比例,使之不宜過高。

再有是出資時間安排上,因PPP項目建設涉及資金額均較大,注冊資金繳付數額如按項目初始投資額或總投資額的比例繳付,數額也是較大。

實際操作中,為保證項目公司建設運營,對項目公司股東協議須擬訂出資安排,是一次或分次出資。

約定分次出資的,首期出資,在項目公司設立時必須到位,后續出資可根據項目建設進度的對資金量的要求分次進行,但一般是要求在建設期結束前的一段時間內一定要全部出資到位。

如出資分次安排,股東協議須約定不按期繳付出資方需承擔的違約責任。

以保證項目建設運營工作的有序開展。

二、關于經營權的設置問題公司是通過授權股東會、董事會職權事項,以及對職權事項的表決機制實現公司管理運營的。

按照公司法規定,公司股東會是由全體股東組成。

PPP項目公司股東會也不例外。

但公司法對股東表決權的規定,是可以由股東約定。

PPP項目公司建設運營的特殊性以及關于持股比例的相關規定,決定PPP項目政府股東須享有一票否決權。

實際操作中,在設計股東表決權時,要求特別重大事項需要全體股東一致通過,涉及公共利益的重大事項(包括股權變更、投資事項、增加/減少注冊資本和重大融資資金使用等)決策時政府股東享有一票否決權。

同時,為維持平衡項目公司各方主體的權益,股東協議一般會在董事會的設置上進行特別約定。

實踐中公司的董事會成員,一般社會資本三名,政府兩名或至少一名。

一方委派董事長,另一方委派總經理等高級管理人員,以形成制衡。

此方式盡管無相關規定予以嚴令禁止,但因有悖于推行PPP實施的初衷,所以不提倡使用。

建議根據董事數量約定相關事項的通過比例。

如重大事項,要求全體董事一致通過方可執行;或直接明確政府董事有一票否決權的具體事項。

通過區別于一般意義上公司股東會、董事會的表決機制的設立,實現政府對項目重大事項的控制權。

三、關于股權變更限制問題項目公司自身或其母公司的股權結構發生變化,可能會導致不合適的主體成為PPP項目的投資人或實際控制人,進而有可能會影響項目的實施。

鑒于此,為了有效控制項目公司股權結構的變化,在PPP項目合同中一般會約定限制股權變更的條款。

在設計股權變更限制條款時,需要注意如下問題:一是關于股權變更的一般限制性規定。

實踐中PPP項目股東協議對股權變更一般限制性規定通常設計為:項目公司股東應確...

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