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房地產權益狀況

房產的實務狀態發生變化是指什么
房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,是房屋登記機構制作和管理的,用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿

房地產權益狀況

房產的實務狀態發生變化是指什么

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據,是房屋登記機構制作和管理的,用于記載房屋基本狀況、房屋權利狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊;;房屋所有權登記轉讓審核表是你自己對房產信息的如實反饋,并表達你處分的意愿(轉讓、抵押等),是物權變動的前提,該內容經過房屋登記部門審核通過后將會記載在房屋登記薄中,并頒發相關權屬證書或記載特定事項比如抵押等。

總之,兩者的主體不一樣,產生的法律后果也不相同,一般情況下以房屋登記薄中記載的信息為準。

如何理解土地權益狀況對房地產評估的影響

一、房地產市場分析的 層次與內容 房地產市場分析的層次。

房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求,可分為以下三個層次的分析,每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上,它們之間有邏輯聯系。

區域房地產市場分析是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟,對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。

它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

專業房地產市場分析是對市場研究區域內專業市場(住宅、商業或工業物業)或專業子市場的供需分析,是在前一層次分析的基礎上,對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。

它側重于專業市場供求分析內容。

項目房地產市場分析是在前兩個層次的基礎上,對特定地點特定項目作競爭能力分析,預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況,對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。

它側重于項目競爭能力分析等內容。

房地產市場分析的內容。

房地產市場分析的內容較為復雜與多樣,將它歸納為六項主要內容。

各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣,所包含的內容也不完全相同,有的可能只包含其中的幾項。

地區經濟分析是研究地區的經濟環境,它包含:①地區經濟的基本趨勢分析。

②地區基礎產業的發展趨勢分析。

房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果,而不必對地區經濟情況作完全分析。

但需要根據分析時的實情作調整,以反映最新信息,當然,如沒能找到公共機構的預測信息,也需作一些獨立預測。

區位分析是某地點的最佳用途分析,它是進行投資決策時的主要分析內容。

它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較,發現市場機會;在有兩個或兩個以上的可選用途時,就要對每一種可能的用途進行分析比較。

此處所指的是宏觀層次上的分析,而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

項目競爭分析包含:①分析目標物業的法律、經濟、地點及地點的可達性等特征。

②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業。

③進行競爭評價,確定目標物業的競爭特點,預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率(市場份額)。

這里面還包含要得出三個分析的側重點,即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。

當然,每個市場分析不一定都包含 所有的側重點。

其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型,進行目標物業的規劃設計和產品功能定位,并找出目標物業的競爭優勢,提出強化其優勢、弱化劣勢的措施,并指出它的市場風險來源。

二、不同使用目的下 房產地市場分析的特點 投資決策中的房地產市場分析。

房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目,決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握,它要做的是項目房地產市場分析。

其中,置業投資決策要確保項目的經濟能力,分析市場前景及項目租金預測。

開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會,選擇正確的位置、合適的開發時間,以保證項目開發完成后有良好的市場需求。

項目融資中的房地產市場分析。

房地產項目融資中要對項目進行市場評估,以預測項目的銷售收入,作為衡量貸款還款的主要來源。

在融資過程中,開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要部分提供申請貸款的理由。

金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力,確保貸款和投資有一個好的市場基礎,確保項目的經濟能力,作為貸款項目選擇的重要依據。

房地產證券化中的房地產市場分析。

在房地產證券化過程中,房地產市場分析的目的是幫助評估師合理確定抵押物的價值,幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等,為投資者提供抵押對象的完備信息,反映抵押對象的質量及市場預期回報,作為投資者選擇證券類的依據;為政府擔保方及評估機構提供房地產的市場前景分析,作為分析證券實際價值的參考,并為進行證券結構控制提供依據。

總之,證券化服務的房地產市場分析目的較復雜,它根本的側重點在于關注房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。

房地產開發中的房地產市場分析。

房地產的開發過程中,開發商要根據市場的需要確定方向,設計或修訂投資策略,指導選定位置,進行產品計劃、設計、品質、定價、調整,獲取規劃許可和政府支持,獲取金融機構貸款的支持,制定合理的營銷策略促進項目開發成功。

如為其提供項目建成后的市場可接納的售價和租金水平;根據項目特點進行亮點挖掘,據此制定營銷策略;另外,市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度,增強了企業的競爭能力,調整了營銷策略。

市場宏觀管理中的房地產市場分析。

房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規律,以合理制定有關的房地產產業政策;把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境,及房地產市場供求情況,了解整個房地產宏觀市場,以指導土地規劃及利用,合理控制土地開發與土地供給的數量與結構;了解房地產專業物業供需情況,為房地產合理結構控制提供依...

請問怎么樣保證我自己的合法權益情況是這樣的:我所工作的單位,是...

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,又被稱為不動產。

房地產可以有三種存在形態:即土地 、建筑物、房地合一。

在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權),建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

擴展資料房地產五證是指:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》,這些證是開發商開始賣房時需要取得的證件。

房地產二書是指:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》,這些證件是業主在收房時,開發商應該出具的證件。

收房時還應出具一表一報告,即《竣工驗收備案表》和房屋實測面積報告。

房地產的特性1、房地產位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移動,房屋是建筑在土地上的,因此決定房屋不可移動、固定性,使房地產受地理位置的限制;2、地域差別性:每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同;3、房地產的高質耐久性;4、房地產具有保值、增值性,前提是國家的政局穩定,由土地性質決定,土地有限、不可再生,但人們對土地的需求日益增大、增加,物以稀為貴,房地產作為龍頭產業,稅收約占國民生產總值的10%。

參考資料:百度百科——房地產

房地產權證與房屋所有權證的區別?

你好!《房地產權證》是指在房屋竣工驗收之后交付購房者之前,由房地產開發商向房地產管理部門申請初始登記,對符合規定的申請。

房地產管理部門應當在受理登記申請起30天內作出準予登記的決定,頒發房地產權證,即大產證。

對新建商品房,法律規定可由合同一方申請小產證。

小產證即將房地產開發商取得大產證的房地產分割以后,由購房者取得的房地產權證。

另外關于這方面常用問答我轉載于下:1、什么是房地產??答:房地產是房產和地產的總稱,指土地及土地上的建筑物、構筑物。

2、什么是房地產權?答:指權利人對土地的使用權和土地上建筑物、構筑物的所有權,以及由上述權利產生的他項權,如抵押權等。

3、《城市房屋權屬登記管理辦法》是何時實施的?答:該辦法于1997年10月24日經建設部第六次部常務會議通過,10月27日以建設部57號令簽發。

自1998年8月1日起施行。

2001年8月15日根據《建設部關于修改〈城市房地產權屬登記管理辦法〉的決定》修正 ,中華人民共和國建設部令第99號2001年8月15日發布施行?。

4、為什么要進行房地產權登記?答:房地產權登記是房地產產權管理的主要行政手段,是政府為健全法制,加強房地產管理,依法確認房地產權利的法定手續。

房地產權登記有三個方面的作用:⑴產權確認,即確認房地產的權屬狀態;⑵保障權利人的合法權益;⑶加強房地產管理,即通過房地產權登記對房地產交易狀況進行管理和監督。

?5、房地產權登記有何法律效力?答:依法登記的房地產權利受法律保護。

房地產權利經登記后,產權即得到法律上的承認。

產權人可以依法對其房地產行使占有、使用、處分和收益權利,任何其他人無權干涉或妨礙,否則產權人可依法請求法律上的保護。

6、我市市區房地產登記發證工作由哪個部門負責?答:潮州市市區城市房屋權屬登記發證工作具體由潮州市房地產管理局產權管理科及潮州市房地產交易所負責。

7、《房地產權證》有什么作用?答:《房地產權證》是權利人合法擁有該房地產,并依法對其進行管理、經營、使用和處分的憑證。

8、為什么要換證?? 答:為統一《房地產權證》的發放,加強房地產權屬管理,過去頒發的《房屋所有權證》都要更換成新的《房地產權證》,原有的《房屋所有權證》在更換前繼續有效。

?9、新的《房地產權證》有什么特點?答:新的《房地產權證》分別設置土地、房屋兩個欄目,對土地使用權,房屋所有權分別進行登記,以確認權利人的上述兩項權利。

?10、《房地產權證》記載哪些內容?答:《房地產權證》記載的內容包括權利人狀況,土地及房屋情況等。

具體有:權利人、權利人性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、層次、座落、坐標等內容。

?《房屋所有權證》是國家依法保護房屋所有權的合法憑證,是具有法律效力的證件,由人民政府房地產行政機關核發,其他任何部門和單位均無權制作或發放,所發放的權證一律無效。

建設部在《關于加強〈房屋所有權證〉發放管理工作的通知》中也規定房屋所有權人必須依法到房屋所在地的房地產行政主管機關申請登記領取房屋所有權證。

憑證管理房產;憑證出售、出租房屋;憑證申請房屋翻、改、擴建;憑證申請辦理房屋繼承、析產、分割、贈與、交換、調撥等產權轉移手續;憑證辦理抵押手續;憑證辦理拆遷、安置、補償手續。

管理部門在辦理有關手續時凡涉及到房屋所有權證的歸屬,也均應以《房屋所有權證》作為確認證件,不得以其他證件替代。

希望我能幫上你。

房產公司把頂賬的房子隱瞞情況賣給客戶,怎樣維護自己的權益?

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的第四章第三十八條,登記機關的工作人員玩忽職守、徇私舞弊、貪污受賄的,濫用職權、超越管轄范圍頒發房屋權屬證書的,依法 給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

如果你符合這條規定造成房產登記失誤而賠償,肯定是構成瀆職。

如果是登記當事人提供資料不齊全你給登記了,也構成瀆職,如果登記當事人提供資料虛假,則根據第四章第三十六條規定,不構成瀆職!附上《中華人民共和國城市房地產管理法》供參考!第一章 總 則第一條為加強城市房屋權屬管理,維護房地產市場秩序,保障房屋權利人的合法權益,根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,制定本辦法。

第二條本辦法適用于城市規劃區國有土地范圍內的房屋權屬登記。

第三條本辦法所稱房屋權屬登記,是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記,并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。

本辦法所稱房屋權利人(以下簡稱權利人),是指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產他項權利的法人、其他組織和自然人。

本辦法所稱房屋權利申請人(以下簡稱申請人),是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請,但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。

第四條國家實行房屋所有權登記發證制度。

申請人應當按照國家規定到房屋所在地的人民政府房地產行政主管部門(以下簡稱登記機關)申請房屋權屬登記,領取房屋權屬證書。

第五條房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。

依法登記的房屋權利受國家法律保護。

第六條房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。

第七條縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的,可以制作、頒發統一的房地產權證書,依照《城市房地產管理法》的規定,將房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權的確認和變更,分別載入房地產權證書。

房地產權證書的式樣報國務院建設行政主管部門備案。

第八條國務院建設行政主管部門負責全國的房屋權屬登記管理工作。

省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。

直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的房屋權屬登記管理工作。

第二章 房屋權屬登記第九條房屋權屬登記分為:(一)總登記;(二)初始登記;(三)轉移登記;(四)變更登記;(五)他項權利登記;(六)注銷登記。

第十條房屋權屬登記依以下程序進行:(一)受理登記申請;(二)權屬審核;(三)公告;(四)核準登記,頒發房屋權屬證書。

本條第(三)項適用于登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。

權利人(申請人)為法人、其他組織的,應當使用其法定名稱,由其法定代表人申請;權利人(申請人)為自然人的,應當使用其身份證件上的姓名。

共有的房屋,由共有人共同申請。

房屋他項權利登記,由權利人和他項權利人共同申請。

房地產行政主管部門直管的公房由登記機關直接代為登記。

第十二條權利人(申請人)可以委托代理人申請房屋權屬登記。

第十三條權利人(申請人)申請登記時,應當向登記機關交驗單位或者相關人的有效證件。

代理人申請登記時,除向登記機關交驗代理人的有效證件外,還應當向登記機關提交權利人(申請人)的書面委托書。

第十四條總登記是指縣級以上地方人民政府根據需要,在一定期限內對本行政區域內的房屋進行統一的權屬登記。

登記機關認為需要時,經縣級以上地方人民政府批準,可以對本行政區域內的房屋權屬證書進行驗證或者換證。

凡列入總登記、驗證或者換證范圍,無論權利人以往是否領取房屋權屬證書,權屬狀況有無變化,均應當在規定的期限內辦理登記。

總登記、驗證、換證的期限,由縣級以上地方人民政府規定。

第十五條總登記、驗證、換證應當由縣級以上地方人民政府在規定期限開始之日30日前發布公告。

公告應當包括以下內容:(一)登記、驗證、換證的區域;(二)申請期限;(三)當事人應當提交的有關證件;(四)受理申請地點;(五)其他應當公告的事項。

第十六條新建的房屋,申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記,并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。

集體土地上的房屋轉為國有土地上的房屋,申請人應當自事實發生之日起30日內向登記機關提交用地證明等有關文件,申請房屋所有權初始登記。

第十七條因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合并、裁決等原因致使其權屬發生轉移的,當事人應當自事實發生之日起90日內申請轉移登記。

申請轉移登記,權利人應當提交房屋權屬證書以及相關的合同、協議、證明等文件。

第十八條權利人名稱變更和房屋現狀發生下列情形之一的,權利人應當自事實發生之...

目前形勢下,房地產怎么融資?

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為,開發一個房地產項目所占用的資金量是非常龐大的,如果不借助于各種融資手段,開發商將寸步難行。

同時,融資渠道作為產業鏈中的首環,一直以來便是房地產開發的瓶頸,需要金融業和健全的資金市場作為后盾。

然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析,確定最優的融資結構。

:1.自有資金:開發商利用企業自有資本金,或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。

例如關聯公司借款,以此來支持項目開發。

通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有,自行支配,靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。

121號文件規定,自有資金比例必須超過30%。

全國房地產企業的數量多,但有規模和有實力的企業少,隨著投資規模的不斷加大,對自有資金的需求也會變得越來越大,眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

:2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎,因為對于開發商而言,銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式,提前回籠的資金可以用于工程建設,緩解自有資金壓力,還能將部分市場風險轉移給買家;而對于買方而言,由于用少量的資金能獲得較大的預期增值收益,所以只要看好房產前景,就會對預售表現出極大的熱情。

121號文件規定,商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款,而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房,沒有住房貸款的支持,房地產開發商很難把房子預售出去,也就很難獲得預收房款。

房地產項目從開工建設,辦得“五證”,到“結構封頂”平均需要1年左右時間,這段時間正是資金最為短缺的時間,預收房款的不足,會使自有資金壓力更大,項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:一種是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一種是延期支付工程款。

據建設部統計,房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%,它解決的資金有限,而且也只是緩解,不能解決根本問題。

121號文件對建筑施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制,嚴禁建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。

2004年起國家大力清欠農民工工資,繼而引發大力清欠工程款,使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:在我國,房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性,一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。

據保守估計,房地產開發資金中約有50%以上來源于銀行貸款,如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等,至少應有70%。

而近年來,國家出臺的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面,:房地產企業資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。

銀行之所以肯貸款,也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益,最終有限度地給予放貸。

當前形勢下,銀行信貸,對于我國的房地產企業而言,依舊是首選,它便捷,實際經濟成本較低,財務杠桿作用大,可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。

但由于銀行貸款門檻被大大抬高,面對資金瓶頸,開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信托:現階段信托產品主要有兩種模式:一種是信托投資公司直接對房地產項目投資,另一種模式是債權融資。

相對銀行貸款而言房地產信托計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。

由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾后再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。

:6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。

房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對于一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。

商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。

從企業規模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急于擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資,從而達到增發和配股的要求,實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。

:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金后,雖然要讓出部分收益,但能夠迅速得到資金,建立良好的資金投入機制,順利啟動項目;它還有助于房地產投資與消費兩方面的實現,依托有價證券作為房地產產權的轉移載體,能吸引更多的資金進入這一領域;:同時,基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期,這種變動有助于集聚房地產...

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